在加拿大安大略省如何联名持有房屋产权

Londonrental

在加拿大安大略省如何联名持有房屋产权？

  联名拥有某项资产是非常普遍的现象，不过大多数投资者并不知道，在加拿大，“联名”有两种不同的方式，而且，两者有很大的差别。这两种联名的方式分别叫做“Joint Tenancy” (联权共有)和 “Tenants In Common”(分权共有).

1. 联权共有 （Joint Tenancy）:
  在这种联名方式下，每个资产的持有者一定是拥有这个资产的同等份额: 如果有2个持有者，每个人拥有50%的份额；如果有4个持有者，则每个人拥有25%的份额。如果其中一个资产持有者过世，他名下的这部分资产不会进入他的遗产而留给他的继承人(即使他在他的遗嘱中写明他的份额留给他指定的继承人)，而是将会自动平均转给活着的其他资产持有者。直到最后一个活着的资产持有者过世时，整个资产才会留给他的指定继承人。
  举例说，Mary和Sam是夫妻，他们以Joint Tenancy的方式联名拥有他们的主要住宅。Mary在她的遗嘱中写明，她过世后，她对这个房子的部分所有权将留给她和前夫的孩子Frank。但是，Mary过世后，这个房子的所有权根本不会进入Mary的遗产，而是全部自动转到Sam名下，Frank什么也得不到。只有等Sam过世时，这个房子才可以被Sam留给他的继承人。

2. 分权共有（Tenants In Commom）:
  在Tenants In Common的情况下，同一个资产的拥有者们可以拥有相同或是不同份额的资产。任何一个持有者都可以将他的份额转让给别人或是作为遗产留给他所指定的受益人。让我们继续沿用前面的例子，假如Mary和Sam不是以Joint Tenancy的方式联名拥有他们的主要住宅，而是以Tenants In Common的方式联名拥有，每人50%的份额。如果Mary在她的遗嘱中写明，她过世后，她对这个房子的部分所有权将留给她和前夫的孩子Frank，那么Frank就可以合法的继承那个房子50%的产权了。所以，Joint Tenancy和Tenants In Common这两者最主要的区别在于当某一个联名资产持有人先过世后，他的份额由谁继承的问题。在Joint Tenancy的情况下，资产自动转到活着的合伙人名下，而在Tenants In Common的情况下，资产会进入离世者的遗产，留给他指定的继承人。如果你们使用联名方式持有资产，加拿大的法律一般会自动默认你们的联名方式是Joint Tenancy，除非你们明确指出这个资产是以Tenants In Common的方式联名拥有，而且写明每个人占有多少份额。

3.你应该使用哪一种联名持有资产：
  当我们弄清了它们的区别后，现在我们就可以分析一下在什么情况下，我们应该使用哪一种联名持有资产的方式更合适了。在以下这些情况下，人们会倾向于使用Tenants In Common的方式联名持有资产：
（1）如果你与一个非近亲关系的人合伙购买投资物业，你当然不希望在你走后，那个物业全部都归到别人的名下，所以一定要使用TenantsIn Common的联名方式。
（2）如果你与以前的配偶生有孩子，而你希望把这个与你现在的配偶联名拥有的资产的一部分留给你和前配偶的孩子，那么你最好与你现在的配偶以Tenants In Common的方式持有这个资产，然后在遗嘱中写明，你走后，由你和前配偶的孩子继承你的份额。
（3）如果每个联名者贡献到这个资产中的钱不一样，而你们希望今后按照你们贡献的比例享有所有权，那你也只能用Tenants In Common的方式联名。鉴于Joint Tenancy的规则不一样，Joint Tenancy经常被用做配偶间持有物业，投资，银行账户以及机动车等资产的方式。由于Joint Tenancy让生者自动继承死者名下的资产，那么当任何一方配偶过世时，资产都会以最简单的方式传交给另外一个在世的配偶。而且，因为用Joint Tenancy方式持有的资产在一方先过世后是不进入这个人的遗产的，所以还节省了遗产鉴定费。
（4）除了夫妻共同持有的房产和其它投资使用Joint Tenancy的联名方式以外，Joint Tenancy在父母和子女之间的运用也变得越来越普遍。你也许听说过有些人将他们的子女加入为物业的联名拥有者的做法。这样做的好处与上面提到的那个例子好处相同:其一，省掉了遗产鉴定费；其二，简化了遗产的继承程序。

4.当你想和你的子女联名拥有你也需要注意以下这些问题：
（1）你可能会需要向税务局缴纳资本增值税。举例说：如果目前的房产是在你一个人名下，现在你想把你的儿子的名字也加上去，和他以Joint Tenancy联名拥有这个物业。在税
务局看来，你是将你的物业的50%以市场价值处置掉了，这部分的增值部分的一半，需要计入你过户那年的收入上税。当然，如果这个物业是你的主要住宅，就不会存在这个问题。
（2）过户不动产时，可能会需要缴纳土地转让税。
如果你将你的主要住宅的一半过户给你的孩子，而你的孩子又不住在这个房子里面，那他就不能把这个房子指定成为他的主要住宅。这样做的结果是，你的房子今后的增值部分，就只有一半可以享受免税待遇了。
（3）你将失去对原有财产的控制权。你将不能够在没有孩子签字的情况下对已过户资产进行出售或者再融资。
（4）这笔资产可能会暴露在子女的债务索赔和婚姻索赔下。
（5）假设有两个或是以上的子女在他们父母过世后联名拥有某项资产，一个子女离世后，剩下的资产将会自动过户给还在世的其他兄弟姐妹们而不会过户给已故子女的配偶和孩子。这也许并不是你的初衷。
（6）最后，如果你有多名子女，而你只打算通过联名的方式今后将某个资产留给其中的一个孩子，你必须签署一份“意图声明书”或者其他的相关文件来证明你这样做的目的就是为了将这个资产送个这个特定的孩子。否则，在你百年以后，别的子女可以向法庭申诉也参与分享这笔资产。

5. 如何把Joint Tenancy更改为Tenants In Common：
  如果你以为你和你的配偶或是他人以Joint Tenancy的方式联名拥有了某些资产，在这个人过世后，你就一定可以得到整个资产，那你就太大意了。Joint Tenancy的联名方式是可以取消的，具体来说可以通过以下三种方式来取消：
（1）单方面取消：Joint Tenancy的任何一方，不需要另外一方的同意，可以要求改为Tenant in Common。可以让律师做一个文件终止Joint Tenancy。
（2）几方协议取消：如果联名的各方签署协议，决定要分割或是处置以Joint Tenancy方式拥有的资产，这也可以使Joint Tenancy无效。
（3）如果Joint Tenancy的持有人同时过世，Joint Tenancy自动终止，变为Tenants In Common。

总之，Joint tenancy可以成为一个有价值的遗产规划工具。它的好处很明显而且相对容易建立。然而很重要的一点是，在你决定使用Joint tenancy前，你需要弄清楚Joint tenancy有可能引发的一些税务和其他问题。

来源：http://yingjia.ca/